Ved udstedelse af realkreditlån skal bankerne købe en forsikringspolice for låntager for egen regning. Desuden bliver de nødt til at forsikre ikke kun fast ejendom, men også långivernes liv og sundhed og endda udgifterne til lægeundersøgelse. Imidlertid vil prioritetslån til borgere ikke falde særligt i pris, da nye udgifter vil blive inkluderet i lånets rente. Men proceduren bliver mere gennemsigtig - låntager vil straks finde ud af de fulde omkostninger ved pantet og ikke når de underskriver dokumenterne, som det sker nu. Dette betyder, at det vil være i stand til fuldt ud at sammenligne tilbud fra forskellige banker.
Bank of Russia har afsløret et nyt koncept med realkreditforsikring, udviklet i overensstemmelse med præsidentens ordre om at træffe foranstaltninger til at reducere omkostningerne til realkreditlån. Forsikringsomkostninger er en af komponenterne i de samlede omkostninger ved et realkreditlån og øger dem ofte betydeligt. På samme tid er borgerne tvunget til at betale ikke kun selve forsikringsproduktet, men også agenturets provision til banken til promovering og salg af forsikringspolicer for et bestemt forsikringsselskab, som kan nå 40%.
Hvordan det virker
I henhold til loven om pant skal borgerne nu forsikre den erhvervede ejendom. Oftest skal du også købe forsikring mod ulykker og sygdomme: det er ikke obligatorisk ved lov, men i praksis nedsætter banker renten, når den udstedes. Låntageren betaler for forsikringsomkostningerne.
En låntager kan kun købe en forsikringspolice fra et forsikringsselskab, der er akkrediteret i en bank, og som oftest, når han vælger et selskab fra denne liste, ledes han af henstillingen fra en bankmedarbejder, der ansøger om et pant.
Vil ændringen i det statslige program for præferentielle prioritetslån redde udviklere?
Som bemærket af Centralbanken er det russiske realkreditmarked i øjeblikket ret koncentreret. Cirka 16 forsikringsselskaber er aktive på det. I 2019 samlede de omkring 42 milliarder rubler under mere end 8 millioner kontrakter. Samtidig blev hovedparten af kontrakterne (mere end 80%) kun indgået af fem forsikringsorganisationer.
Denne situation er en konsekvens af den nuværende koncentration på realkreditmarkedet: 83% af det samlede antal eksisterende aftaler (4,3 millioner) er i de fem største bankers låneportefølje.
Ifølge centralbankens beregninger var renten på realkreditlån udstedt i 2019 i gennemsnit 9,94%, og de fulde omkostninger ved lånet (inklusive forsikring) var 11,41%. De faktiske omkostninger ved forsikring er i gennemsnit 0,74% af pantbeløbet, hvilket er omkring 16 tusind rubler om året.
Samtidig kan låntager ikke straks modtage oplysninger om lånets fulde omkostninger. Det meddeles ham straks inden kontraktens indgåelse, efter at låneansøgningen er godkendt, vælges ejendommen, og omkostningerne ved behandling af alle nødvendige dokumenter betales. På det tidspunkt, hvor banken vælges til et realkreditlån, kan låntager kun fokusere på lånets rente.
Hvem har brug for forsikring
Forsikringsprisen ændres ikke, hvis renten falder, som det for eksempel skete i løbet af det sidste år på grund af faldet i styringen i den russiske bank. Således vokser andelen af forsikringsomkostninger i de samlede omkostninger ved et realkreditlån kun.
Centralbanken bemærker, at niveauet for forsikringsbetalinger på realkreditlån er ekstremt lave (i 2019 udgjorde forsikringsbetalinger kun 3% af de opkrævede præmier på sikkerhedsforsikring og 15% af præmierne på livs- og sundhedsforsikring) og de fleste af de midler, der blev opkrævet af forsikringsselskaber (85-97%) sendes til at betale agenturhonorar til forfremmelse og salg af forsikringspolicer (oftest er det kreditorbank), til dækning af driftsomkostninger og til forsikringsselskabens fortjeneste.
COVID-19 har ændret præferencer hos købere af lejligheder i nye bygninger
Hvis det ønskes, kan låntager købe forsikring uden for banken og undgå betaling af provisionen, bemærker vicepræsidenten for den all-russiske forsikringsselskab Viktor Dubrovin. Ifølge ham er taksten for obligatorisk forsikring af fast ejendom i gennemsnit 0,1% af det forsikrede beløb, hvilket som regel svarer til gælden på et realkreditlån. I betragtning af at den gennemsnitlige størrelse på et sådant lån er 2,5 millioner rubler, vil forsikringsomkostningerne være 2,5 tusind rubler i det første år. I det andet og de efterfølgende år vil det falde i forhold til faldet i gæld.
Taksten for frivillig livsforsikring afhænger stærkt af låntagerens alder og varierer fra 0,18% til 0,6%, det vil sige i gennemsnit omkring 7-10 tusind rubler i det første år. I nogle banker vil afslag på denne forsikring ikke påvirke realkreditrenterne på nogen måde, i andre kan det øge omkostningerne med 0,5-1%.
Ifølge det samme selskab "Ipoteka. Tsentr" vil afslag på livs- og ejendomsforsikring føre til en uundgåelig stigning i lånesatsen i gennemsnit fra 2% til 7%.
Agenturkommissionens størrelse varierer meget og kan variere fra 10 til 40%, sagde Viktor Dubrovin.”Dette er logisk, da et kreditinstitut påtager sig et bestemt job: at vælge et forsikringsselskab, at danne et forsikringsprodukt, konsultationer, dokumentcirkulation. Mange banker indgår fuldt samarbejde om forsikring, herunder deltagelse i afvikling af tab,”forklarede han.
Samtidig er det banken, der er mest interesseret i pantforsikring, bemærker Centralbanken. Når en forsikret begivenhed opstår, går pengene til ham - til at betale den forsikredes gæld på pantet.
På den anden side afviser låntagere forsikring ved enhver lejlighed, selvom banken hæver renten - i nogle tilfælde overstiger forsikringsomkostningerne besparelsen på renterne. Ud over prioritetslån er forsikringskontrakter (af både ejendom og liv og sundhed) stadig yderst sjældne i Rusland.
”Generelt er låntagerens interesse snarere i at minimere sådanne problemer som at vælge et forsikringsselskab, forhandle med et forsikringsselskab om omkostningerne ved en forsikring, udarbejde og indgå en forsikringsaftale ud over en låneaftale og deltage i processen med afregning af forsikringsbeløbet ved indtræden af en forsikret begivenhed. En individuel pantelåntager har sjældent en stærk nok forhandlingsposition til at opnå de bedste prisvilkår fra forsikringsselskabet eller effektivt deltage i tabsafviklingsprocessen i tilfælde af et forsikringsselskabs uenighed uden hjælp udefra. For mange borgere er disse procedurer en unødvendig komplikation af det allerede stressende livsfase, der er forbundet med at få og derefter tilbagebetale et realkreditlån, bemærker Bank of Russia.
Bliver pantet billigere
Tilsynsmyndigheden forventer, at bankens indgåelse af en forsikringskontrakt og ikke låntageren vil føre til en prisnedsættelse. For det første forsikrer banken en hel pulje af låntagere på én gang og vil være i stand til at forhandle om lavere omkostninger ved politikker. For det andet behøver du ikke betale en agentprovision til banker, da behovet for at promovere dette eller det andet forsikringsselskab forsvinder af sig selv. Ifølge Centralbankens beregninger ville omkostningerne ved et realkreditlån i 2019 være lavere med 0,15-0,67 procentpoint, hvis den foreslåede tilgang blev anvendt.
Vil koncessionelle realkreditlån understøtte ejendomsmarkedet?
Selv mens han diskuterede det nye koncept, sendte All-Russian Union of Insurance Assurances and Association of Russian Banks en fælles appel til formanden for Bank of Russia Elvira Nabiullina, hvori de understregede, at omkostningerne ved en sådan forsikring kun kan kompenseres med en stigning i renten på lånet.” Foreningen af russiske banker estimerede den mulige vækst til 0,5-1 procentpoint.
”Låntagere har desværre ikke fordel af skiftende betingelser. Omkostningerne afholdes af bankerne, som kompenserer dem for låntagerens regning, f.eks. Ved at hæve renten. Rentesatser på lån under hensyntagen til den nye realkreditforsikringsordning kan stige med ca. 0,3-0,5 procentpoint,”sagde Olga Bazhutina, generaldirektør for Ipoteka. Tsentr.
Det er stadig svært at sige, hvor meget satsen vil vokse, siger Viktor Dubrovin.”Pantsatsen er en meget konkurrencedygtig historie og bliver konstant målrettet af regeringen. Mest sandsynligt vil der ikke være nogen direkte overførsel af den tabte fortjeneste til pantomkostningerne,”sagde han.
Den all-russiske forsikringsunion mener, at staten i stedet for at flytte omkostningerne skulle have dannet en minimumsstandard for et forsikringsprodukt og kontrollere videregivelsen af al information til forbrugeren. Og han vil selv være i stand til at vælge hvilket produkt og hvor de skal købe.
Til gengæld er Centralbanken overbevist om, at "at opretholde den nuværende praksis med at betale låntagere betydelige agenturgebyrer for køb af forsikringspolicer for at opretholde en høj frekvens af kommunikation med forsikringsselskaber synes upassende."
I lyset af tendensen mod et fald i styringsrenten kan det godt være, at pantet ikke stiger i pris, siger den uafhængige finansielle rådgiver Natalya Smirnova.
”Det er sandsynligt, at vi kan se styringsrenten på 4%, og betingelserne ændres ikke, der vil ikke være nogen væsentlig prisstigning. Derudover må vi ikke glemme, at bankerne i løbet af pandemien stod over for et fald i købekraften, så nu ville det være urimeligt at hæve renterne for meget, ellers er der en risiko for at miste potentielle kunder,”forklarede hun.
Hvad får låntager
Foruden ejendomsforsikring bliver det således obligatorisk for borgere at købe en livs- og sundhedsforsikring. Konceptet specificerer minimumslisten over forsikrede risici. For eksempel i ejendomsforsikring er det tab eller skader som følge af brand, eksplosion, oversvømmelse, naturkatastrofer, ulovlige handlinger fra tredjemand, strukturelle mangler. I livs- og sundhedsforsikring - tildeling af handicapgruppe I eller II, låntagerens død som følge af en ulykke eller sygdom.
Inden kontrakten indgås, kan forsikringsselskabet sende borgeren til en lægeundersøgelse - på bankens bekostning, hvis kontrakten efterfølgende indgås.
På den ene side er dette godt, for i tilfælde af helbredsproblemer vil forsikringen dække realkreditbetalinger, og i tilfælde af død vil familien ikke være truet af udsættelse.
”Låntagere vil ikke være i stand til at afvise forsikring for at spare penge, og som et resultat vil de ikke befinde sig i en situation, hvor der ikke er noget at betale pantet med, og familien kan miste en lejlighed, hvis situationen ikke kommer sig (pant i ferie tilbydes ikke i lang tid). Og det viser sig, at låntager bestemt er beskyttet mod risici,”siger Natalya Smirnova.
På den anden side vil du ikke være i stand til at afvise forsikring, og du bliver nødt til at betale den, syet ind i lånet, i mange år, indtil pantet er tilbagebetalt fuldt ud. Det er sandt, at forsikringsomkostningerne fordeles og følgelig ikke er så mærkbare. Nu betales det en gang om året plus pantbetalinger, og sådanne udgifter er normalt budgetfølsomme.
Nu, med tidlig tilbagebetaling af lånet, kan en del af forsikringen returneres minus det resterende antal måneder og forsikringsprovisioner. Eller du returnerer muligvis ikke den, så er politikken gyldig indtil udgangen af det betalte år. Nu, da forsikringsomkostningerne fordeles på samme måde som renterne på et realkreditlån, ophører de automatisk med den sidste tidlige betaling.
Da forsikringsprisen straks vil blive inkluderet i lånets renter, bliver det lettere for borgerne at sammenligne de fulde omkostninger ved pant i forskellige banker. Og dette er måske det eneste virkelige plus fra reformen.
